Darowizna mieszkania u notariusza – kompletny przewodnik 2025

Czym jest umowa darowizny mieszkania? Definicja i podstawy prawne

Umowa darowizny została zdefiniowana w art. 888 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jest to umowa, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Innymi słowy, właściciel mieszkania (darczyńca) przenosi jego własność na inną osobę (obdarowanego), nie otrzymując w zamian żadnego ekwiwalentu finansowego.

Kluczową cechą darowizny jest jej nieodpłatny charakter, co fundamentalnie odróżnia ją od umowy sprzedaży. Najczęściej darowizny dokonywane są na rzecz członków najbliższej rodziny – dzieci, wnuków czy rodziców – w celu międzypokoleniowego przekazania majątku.

Dlaczego darowizna mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego?

To jedno z najważniejszych pytań, na które odpowiedź jest jednoznaczna: polskie prawo bezwzględnie wymaga zachowania formy aktu notarialnego dla każdej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Wynika to wprost z art. 158 Kodeksu cywilnego:

Art. 158. [Forma] Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Niezachowanie tej formy, czyli próba przekazania mieszkania na podstawie zwykłej umowy pisemnej, powoduje nieważność całej czynności prawnej. Oznacza to, że umowa nie wywołuje żadnych skutków, a własność nieruchomości nie zostaje przeniesiona. Wizyta w kancelarii notarialnej jest więc nie tylko formalnością, ale warunkiem koniecznym dla skuteczności całej operacji.

Darowizna, umowa o dożywocie czy testament – alternatywne formy przeniesienia własności

Choć darowizna jest najpopularniejszą formą przekazania mieszkania w rodzinie, nie zawsze jest rozwiązaniem optymalnym. Polskie prawo oferuje inne instrumenty, które w zależności od sytuacji mogą lepiej zabezpieczyć interesy obu stron i być korzystniejsze od strony podatkowej.

1. Umowa o dożywocie

To przeniesienie własności mieszkania w zamian za dożywotnią, kompleksową opiekę i utrzymanie. Jest to umowa odpłatna, dzięki czemu wartość przekazanej nieruchomości nie jest wliczana do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku. To najlepsze rozwiązanie dla osób pragnących zapewnić sobie pełne bezpieczeństwo na przyszłość i uniknąć roszczeń spadkowych. Zagadnienie przekazania mieszkania w ramach umowy o dożywocie opisujemy szerzej w osobnym artykule →.

2. Darowizna ze służebnością mieszkania

W tej konstrukcji darczyńca przekazuje mieszkanie, ale gwarantuje sobie prawo do zamieszkiwania w nim do końca życia. W odróżnieniu od dożywocia, służebność nie obejmuje obowiązku opieki. Ponieważ jest to darowizna, wartość nieruchomości (pomniejszona o wartość służebności) podlega roszczeniom o zachowek.

3. Renta odpłatna z mieszkaniem jako wynagrodzeniem

W naszej kancelarii często stosujemy przeniesienie własności nieruchomości w zamian za rentę. Jest to umowa odpłatna, która nie podlega opodatkowaniu 2% podatkiem PCC ani podatkiem od spadków i darowizn. Co ważne, wartość przekazanego mieszkania, podobnie jak przy umowie o dożywocie, nie wlicza się do podstawy, od której oblicza się zachowek. Jest to rozwiązanie korzystne i bezpieczne. Zagadnienie przekazania mieszkania w zamian za rentę opisujemy szerzej tutaj →.

4. Testament (zapis windykacyjny)

Właściciel zachowuje pełną kontrolę nad mieszkaniem aż do śmierci. Własność przechodzi na spadkobiercę dopiero po otwarciu spadku. To najbardziej elastyczne rozwiązanie, ale w pełni obciąża ono wskazanego spadkobiercę odpowiedzialnością za roszczenia o zachowek.

Czy można cofnąć dokonaną darowiznę mieszkania?

Odwołanie darowizny, która została już wykonana i potwierdzona aktem notarialnym, jest niezwykle trudne i możliwe tylko w ściśle określonych przez prawo, wyjątkowych sytuacjach. Zmiana zdania darczyńcy nie jest wystarczającym powodem. Prawo przewiduje dwie główne przesłanki:

1. Rażąca niewdzięczność obdarowanego (art. 898 k.c.): Chodzi tu o umyślne działania lub zaniechania skierowane przeciwko darczyńcy, noszące znamiona ciężkiego naruszenia obowiązków rodzinnych i moralnych (np. przemoc fizyczna lub psychiczna, nieudzielenie pomocy w chorobie).
2. Istotne pogorszenie sytuacji materialnej darczyńcy (art. 896 k.c.): Jeżeli po wykonaniu darowizny stan majątkowy darczyńcy pogorszy się do tego stopnia, że popadnie on w niedostatek, może on odwołać darowiznę.

Darowizna mieszkania na rzecz małoletniego dziecka

Rodzice mogą darować mieszkanie swojemu małoletniemu dziecku, które posiada pełną zdolność do bycia właścicielem majątku. Należy jednak pamiętać o ważnej zasadzie wynikającej z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

• Zgoda sądu opiekuńczego NIE jest potrzebna, jeżeli darowizna jest „czysta”, tzn. mieszkanie nie jest obciążone żadnymi długami, hipoteką ani innymi zobowiązaniami. Takie przysporzenie jest uznawane za czynność nieprzekraczającą zwykłego zarządu majątkiem dziecka.
• Zgoda sądu opiekuńczego JEST KONIECZNA, jeżeli wraz z mieszkaniem dziecko ma przejąć jakiekolwiek zobowiązania (np. spłatę kredytu hipotecznego). W takiej sytuacji rodzice muszą najpierw uzyskać zgodę sądu, który oceni, czy taka czynność jest zgodna z dobrem dziecka.

Procedura sporządzenia aktu notarialnego darowizny – krok po kroku

1. Kontakt z kancelarią: Pierwszym krokiem jest kontakt z notariuszem (telefoniczny, mailowy lub osobisty) w celu umówienia terminu i przedstawienia podstawowych informacji o planowanej czynności. Niezbędny będzie numer księgi wieczystej lokalu.
2. Ustalenie listy dokumentów: Na podstawie wstępnych informacji notariusz przekaże Państwu precyzyjną listę dokumentów, które należy dostarczyć do kancelarii przed umówionym terminem.
3. Przygotowanie projektu aktu: Po otrzymaniu kompletu dokumentów, notariusz przygotowuje projekt umowy darowizny.
4. Podpisanie aktu notarialnego: W umówionym dniu darczyńca i obdarowany stawiają się w kancelarii. Notariusz odczytuje treść aktu, wyjaśnia wszelkie zapisy i upewnia się, że obie strony w pełni rozumieją skutki prawne umowy. Następnie strony i notariusz składają swoje podpisy.
5. Działania po podpisaniu umowy: Po zawarciu umowy, notariusz niezwłocznie przesyła wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego o zmianę wpisu właściciela w księdze wieczystej.

Podatek od darowizny mieszkania – kiedy można go uniknąć?

Kwestie podatkowe reguluje Ustawa o podatku od spadków i darowizn. Kluczowe jest tu ustalenie tzw. grupy podatkowej, do której należy obdarowany.

Grupy podatkowe

• Grupa I: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie.
• Grupa II: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków.
• Grupa III: inni nabywcy.

Najważniejszą informacją jest istnienie tzw. „grupy 0”, która pokrywa się z najbliższą rodziną z I grupy (małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha). Zgodnie z art. 4a ustawy, darowizny w tej grupie są całkowicie zwolnione z podatku, niezależnie od wartości mieszkania. Notariusz w akcie notarialnym poucza o warunkach zwolnienia, a obdarowany nie musi składać żadnych deklaracji do urzędu skarbowego.

Kwoty wolne od podatku od spadków i darowizn w 2025 roku

Podatek oblicza się od wartości nabytego majątku ponad kwotę wolną, których wartości obecnie wynoszą:

• 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do pierwszej grupy podatkowej,
• 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do drugiej grupy podatkowej,
• 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do trzeciej grupy podatkowej.

Stawki podatku od spadków i darowizn w 2025 roku

Aktualne stawki podatku określa rozporządzenie Ministra Finansów i obecnie wynoszą:

Darowizna mieszkania – dokumenty wymagane u notariusza

Lista wymaganych dokumentów może się różnić w zależności od stanu prawnego nieruchomości. Poniżej znajduje się wykaz najczęściej potrzebnych dokumentów. Ostateczną listę zawsze ustala notariusz po zapoznaniu się z numerem księgi wieczystej.

Dane osobowe Sprzedającego/Sprzedających oraz Kupującego/Kupujących:

• w przypadku osób fizycznych: dane osobowe (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego, paszportu lub karty pobytu, PESEL, adres zamieszkania),
• w przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą także numer REGON,
• w przypadku osób prawnych lub innych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej(między innymi spółek osobowych): aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), REGON, NIP, dane osób fizycznych reprezentujących podmiot, uchwała właściwego organu obejmująca zgodę na dokonanie czynności oraz tekst jednolity umowy spółki, aktu założycielskiego lub statutu.

Darowizna mieszkania z księgą wieczystą

• numer księgi wieczystej,
• podstawa nabycia (wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia),
• w przypadku nabycia w drodze spadku – zaświadczenie wydane przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia lub pisemna zgoda naczelnika urzędu skarbowego na zbycie; dotyczy to także sytuacji, gdy lokal został nabyty w drodze darowizny po dniu 1 stycznia 2007 roku – Urząd Skarbowy właściwy, ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
• w przypadku nabywania nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego – umowa kredytowa oraz zaświadczenie lub oświadczenie Banku o udzieleniu kredytu,
• zaświadczenie potwierdzające brak zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych za lokal,
• zaświadczenie potwierdzające, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,
• w przypadku sprzedaży nieruchomości – świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu,
• w przypadku sprzedaży nieruchomości – zaświadczenie właściwej gminy, że nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji bądź na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

• zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu wraz z adnotacją o stanie zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych,
• podstawa nabycia (przydział, wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia lub umowa o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),
• przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu z założoną księgą wieczystą – numer księgi wieczystej,
• w przypadku nabycia w drodze spadku – zaświadczenie wydane przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia lub pisemna zgoda naczelnika urzędu skarbowego na zbycie; dotyczy to także sytuacji, gdy lokal został nabyty w drodze darowizny po dniu 1 stycznia 2007 roku – Urząd Skarbowy właściwy, ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
• w przypadku nabywania nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego – umowa kredytowa oraz zaświadczenie lub oświadczenie Banku o udzieleniu kredytu,
• zaświadczenie potwierdzające, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,
• w przypadku sprzedaży nieruchomości – świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu.

Darowizna mieszkania – koszty notariusza w 2025 roku

Doskonale rozumiem, że kwestie finansowe są dla Państwa istotne, dlatego zasadą mojej kancelarii jest pełna transparentność. Przed przystąpieniem do jakiejkolwiek czynności notarialnej otrzymają Państwo wyczerpującą informację o wszystkich składnikach kosztów. Wyjaśnię, która część to wynagrodznie notariusza (taksa notarialna), a które to podatki i opłaty sądowe, które jako notariusz jestem zobowiązany jedynie pobrać i przekazać odpowiednim instytucjom państwowym.

Podstawą prawną dla mojego wynagrodzenia jest rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, które określa maksymalne stawki taksy notarialnej. To ważna informacja, ponieważ wskazane kwoty stanowią górną, nieprzekraczalną granicę. Ostateczny koszt mojej usługi jest zawsze ustalany indywidualnie, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz wymaganego nakładu pracy.

Na całkowity koszt transakcji u notariusza składa się kilka elementów:

1. Taksa notarialna

Stawki są uzależnione od wartości nieruchomości. 

Ważne: W przypadku darowizny mieszkania będącego własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego obowiązuje połowa (1/2) maksymalnej stawki. W pozostałych przypadkach darowizny mieszkań obowiązują poniżej wyszczególnione wartości podstawowe.

Maksymalne stawki podstawowe (przed obniżką o 50%):

• 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.

Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT.

Opłaty sądowe

Pobierane przez notariusza i przekazywane do sądu, a ich wysokość określa Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Są to stałe opłaty za wpisy w księdze wieczystej:

• 200 zł – wpis prawa własności.
• 100 zł – założenie nowej księgi wieczystej (jeśli jest wymagane).

Podatki

• Podatek od spadków i darowizn – stawki przedstawiliśmy wyżej.

Koszt wypisów aktu notarialnego

Opłata za sporządzenie kopii aktu dla stron i urzędów. Wynosi 6 zł netto (+ 23% VAT) za każdą stronę wypisu. Zwykle potrzeba kilku wypisów, a umowa ma kilkanaście stron.

Przykład obliczenia taksy notarialnej dla darowizny mieszkania o wartości 500 000 zł:

• Maksymalna stawka wynosi: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
• Nadwyżka: 500 000 zł – 60 000 zł = 440 000 zł.
• 0,4% od nadwyżki: 440 000 zł * 0,004 = 1760 zł.
• Maksymalna taksa: 1010 zł + 1760 zł = 2770 zł netto (+ VAT).
• Ważne: W przypadku darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, maksymalna taksa wynosi połowę tej kwoty, czyli 1385 zł netto (+ VAT).

Ostateczny koszt jest zawsze ustalany indywidualnie w kancelarii. Zapraszamy do kontaktu w celu uzyskania precyzyjnej wyceny dla Państwa sprawy.