Sprzedaż domu u notariusza we Wrocławiu

Specyfika sprzedaż domu

Podstawowa różnica prawna między sprzedażą domu a sprzedażą mieszkania sprowadza się do przedmiotu transakcji. W przypadku mieszkania, nabywają Państwo prawo do odrębnego lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej (częściach budynku i gruncie pod nim). Natomiast sprzedając dom, przenoszą Państwo własność nieruchomości gruntowej zabudowanej. Dom jest nierozerwalnie związany z działką, na której stoi, i to właśnie grunt wymaga dodatkowej, szczegółowej weryfikacji prawnej.

Ta fundamentalna różnica implikuje konieczność zgromadzenia szerszego wachlarza dokumentów, które dotyczą stricte działki. Notariusz musi zweryfikować nie tylko stan prawny samego budynku, ale również m.in.:

• Dokładne granice i powierzchnię działki (na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków).
• Przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
• Dostęp nieruchomości do drogi publicznej.
• Kwestie związane z ewentualnym objęciem działki planem urządzenia lasu lub obszarem rewitalizacji.

Dlatego proces przygotowania do sprzedaży domu jest bardziej złożony i wymaga wizyt w dodatkowych urzędach, takich jak starostwo powiatowe (wydział geodezji) czy urząd gminy.

Podstawy prawne i rola notariusza

Podobnie jak w przypadku każdej nieruchomości, umowa sprzedaży domu musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co wynika wprost z art. 158 Kodeksu cywilnego. Niezachowanie tej formy powoduje bezwzględną nieważność umowy.

Rola notariusza przy sprzedaży domu jest wielowymiarowa. Nie tylko sporządza on dokument zgodny z prawem, ale przede wszystkim:

• Weryfikuje tożsamość stron i ich zdolność do czynności prawnych.
• Analizuje stan prawny nieruchomości, sprawdzając księgę wieczystą oraz dostarczone dokumenty.
• Czuwa nad zabezpieczeniem interesów obu stron, w szczególności nad sposobem i terminem zapłaty ceny.
• Oblicza, pobiera i odprowadza należne podatki (PCC) oraz opłaty sądowe.
• Po podpisaniu aktu, składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie nowego właściciela.

Działając jako Państwa notariusz we Wrocławiu znający dobrze lokalną specyfikę, szczególnie dla dzielnic Wrocław-Leśnica i Wrocław-Maślice, zapewniam pełne wsparcie i bezpieczeństwo na każdym z tych etapów.

Niezbędne dokumenty do sprzedaży domu – kompletna lista

Poniżej przedstawiamy listę dokumentów najczęściej wymaganych przy sporządzaniu aktu notarialnego umowy sprzedaży domu. Ostateczny wykaz jest zawsze ustalany indywidualnie przez notariusza po analizie stanu prawnego nieruchomości.

I. Dokumenty dotyczące stron transakcji:

• Dokumenty tożsamości (dowód osobisty, paszport).
• Podstawa nabycia nieruchomości przez sprzedającego (np. wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży/darowizny, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku).
• Zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn (jeśli nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny).

II. Dokumenty dotyczące nieruchomości (działki i budynku):

• numer księgi wieczystej; w przypadku braku księgi wieczystej – akt własności ziemi lub inny dokument potwierdzający prawo własności,
• podstawa nabycia – wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia),
• w przypadku nabycia w drodze spadku – zaświadczenie wydane przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia lub pisemna zgoda naczelnika urzędu skarbowego na zbycie; dotyczy to także sytuacji, gdy lokal został nabyty w drodze darowizny po dniu 1 stycznia 2007 roku – Urząd Skarbowy właściwy, ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów z adnotacją, że dokument ten przeznaczony jest do dokonania wpisu w księdze wieczystej – Starostwo Powiatowe właściwe, ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
• wyrys z mapy ewidencyjnej (jeżeli księga wieczysta obejmuje więcej działek, a przedmiotem umowy jest jedna działka i zachodzi potrzeba jej odłączenia) z adnotacją o tym, że dokument ten przeznaczony jest do dokonania wpisu w księdze wieczystej – Starostwo Powiatowe właściwe, ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku, ostateczna decyzja o warunkach zabudowy – Urząd Miasta lub Gminy właściwy, ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
• jeżeli nastąpił podział nieruchomości i nie został on jeszcze ujawniony w księdze wieczystej – ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału wraz z mapą z projektem podziału, projektem podziału nieruchomości oraz wykazem zmian gruntowych, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej dla działek powstałych w wyniku podziału,
• zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją wydaną na podstawie art.19 ust.3 ustawy o lasach z dnia 28 września 1991r. – Starostwo Powiatowe właściwe, ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
• w przypadku nabywania nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego – umowa kredytowa oraz zaświadczenie lub oświadczenie Banku o udzieleniu kredytu,
• zaświadczenie potwierdzające, że w budynku mieszkalnym nikt nie jest zameldowany,
• świadectwo charakterystyki energetycznej dla budynku,
• zaświadczenie właściwej gminy, że nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji bądź na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Sprzedający może być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego (PIT), jeśli sprzedaje dom przed upływem 5 lat od jego nabycia.

Wysokość podatków przy sprzedaży domu

Dla Kupującego – Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Głównym kosztem podatkowym jest 2% podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), który w całości obciąża kupującego. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa domu, a podatek jest obliczany i pobierany przez notariusza w dniu podpisania umowy. Urząd skarbowy ma prawo zweryfikować, czy wartość nieruchomości nie została zaniżona. Podatku PCC nie płaci się, gdy sprzedający jest podatnikiem VAT (np. deweloper).

Dla Sprzedającego – Podatek dochodowy (PIT)

Sprzedający może być zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego (PIT), jeśli sprzedaje dom przed upływem 5 lat od jego nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego). Stawka wynosi 19% od dochodu. Można jednak uniknąć podatku, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej, czyli przeznaczając środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.

Sprzedaż domu – koszty notariusza w 2025 roku

Doskonale rozumiem, że kwestie finansowe są dla Państwa istotne, dlatego zasadą mojej kancelarii jest pełna transparentność. Przed przystąpieniem do jakiejkolwiek czynności notarialnej otrzymają Państwo wyczerpującą informację o wszystkich składnikach kosztów. Wyjaśnię, która część to wynagrodznie notariusza (taksa notarialna), a które to podatki i opłaty sądowe, które jako notariusz jestem zobowiązany jedynie pobrać i przekazać odpowiednim instytucjom państwowym.

Podstawą prawną dla mojego wynagrodzenia jest rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, które określa maksymalne stawki taksy notarialnej. To ważna informacja, ponieważ wskazane kwoty stanowią górną, nieprzekraczalną granicę. Ostateczny koszt mojej usługi jest zawsze ustalany indywidualnie, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz wymaganego nakładu pracy.

Na całkowity koszt transakcji u notariusza składa się kilka elementów. Zwyczajowo większość kosztów ponosi strona kupująca.

Taksa notarialna

Jest to wynagrodzenie notariusza, którego maksymalną wysokość reguluje wspomniane wyżej Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Stawki są uzależnione od wartości nieruchomości. 

Maksymalne stawki podstawowe taksy notarialnej przy sprzedaży domu:

• 100 zł przy wartości domu do 3000 złotych,
• 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości domu powyżej 3000 do 10 000 zł,
• 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości domu powyżej 10 000 do 30 000 zł,
• 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości domu powyżej 30 000 do 60 000 zł,
• 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości domu powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
• 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości domu powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
• 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości domu powyżej 2 000 000 zł.

Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT.

Opłaty sądowe

Pobierane przez notariusza i przekazywane do sądu. Są to stałe opłaty za wpisy w księdze wieczystej:

• 200 zł – wpis prawa własności.
• 100 zł – założenie nowej księgi wieczystej (jeśli jest wymagane).
• 200 zł – wpis hipoteki (jeśli zakup jest finansowany kredytem).

Podatki

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości rynkowej, pobierany od kupującego.

Koszt wypisów aktu notarialnego

Opłata za sporządzenie kopii aktu dla stron i urzędów. Wynosi 6 zł netto (+ 23% VAT) za każdą stronę wypisu. Zwykle potrzeba kilku wypisów, a umowa ma kilkanaście stron.

Przykładowe wyliczenie wysokości taksy notarialnej dla domu o wartości 1 300 000 zł:

• Dla transakcji powyżej 1 mln. zł do 2 mln. zł stawka wynosi 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln. zł.
• Taksa notarialna: 4 770 zł + (300 000 zł * 0,2%) = 4 770 + 600 zł = 5 370 zł (+ 23% VAT)
• Koszt wypisów (ok.): ok. 250 zł (+ 23% VAT)
• Razem (orientacyjnie): ok. 5 620 zł (+ 23% VAT)

Sprzedaż domu – Notariusz Wrocław, Leśnica, Maślice

Wybór doświadczonego notariusza, znającego lokalny rynek, jest kluczowy dla sprawnego przeprowadzenia transakcji. Nasza kancelaria notarialna, z siedzibą w dogodnej lokalizacji we Wrocławiu-Leśnicy, specjalizuje się w obsłudze rynku nieruchomości. Zapewniamy profesjonalne wsparcie przy transakcjach sprzedaży domu dla klientów z całego Wrocławia, a w szczególności z zachodnich dzielnic, takich jak Maślice, Stabłowice, Pilczyce, Złotniki czy Kozanów, a także z pobliskich miejscowości: Miękinia, Lutynia czy Brzeg Dolny.

Zapraszamy do kontaktu w celu uzyskania szczegółowych informacji i umówienia terminu spotkania. Zapewnimy Państwu bezpieczeństwo i komfort na każdym etapie sprzedaży Państwa domu.