Umowa sprzedaży mieszkania – co to jest i jakie przepisy ją regulują?
Podstawą prawną przeniesienia własności mieszkania jest umowa sprzedaży. Jej fundamentalne zasady określa Kodeks cywilny, który w art. 535 stanowi:
Art. 535. [Umowa sprzedaży] Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.
Kluczowe dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami jest to, że polskie prawo wymaga dla takiej umowy zachowania szczególnej formy – formy aktu notarialnego. Wymóg ten jest bezwzględny i wynika bezpośrednio z art. 158 Kodeksu cywilnego:
Art. 158. [Forma] Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (…).
Niezachowanie formy aktu notarialnego powoduje, że umowa sprzedaży mieszkania jest nieważna z mocy prawa (zgodnie z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego) i nie wywołuje żadnych skutków prawnych.
Najważniejsze elementy umowy sprzedaży mieszkania
Każdy akt notarialny dotyczący sprzedaży lokalu jest szczegółowym dokumentem, ale jego obligatoryjne elementy to:
- Dokładne określenie stron umowy (dane sprzedającego i kupującego: imiona, nazwiska, imiona rodziców, stan cywilny, PESEL, adres, seria i numer dokumentu tożsamości).
- Szczegółowy opis przedmiotu umowy, czyli mieszkania (adres, powierzchnia użytkowa, liczba i rodzaj pomieszczeń, numer księgi wieczystej, udział w nieruchomości wspólnej).
- Oświadczenie sprzedającego, że jest właścicielem nieruchomości i nie ma ona wad prawnych.
- Cena sprzedaży oraz sposób i termin jej zapłaty (np. przelewem, gotówką do określonego limitu, z kredytu bankowego).
- Termin wydania mieszkania w posiadanie kupującemu.
Rodzaje sprzedawanych mieszkań – co warto wiedzieć?
Przedmiotem sprzedaży mogą być różne rodzaje praw do lokalu. Najczęściej spotykane to odrębna własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Odrębna własność lokalu (tzw. mieszkanie własnościowe)
To najpełniejsza forma własności. Nabywca staje się właścicielem samego lokalu oraz współwłaścicielem części wspólnych budynku i gruntu pod nim.
Dla każdego takiego lokalu obowiązkowo prowadzona jest księga wieczysta, która stanowi podstawowe źródło informacji o jego stanie prawnym. Na stronie z przydatnymi informacjami wskazaliśmy adres URL Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, serwisu prowadzonego przez Ministerstwo Sprawiedliwości, który umożliwia sprawdzenie treści księgi wieczystej, m.in. dane właściciela i obciążenia nieruchomości.
W akcie notarialnym precyzyjnie określa się udział w nieruchomości wspólnej, który jest nierozerwalnie związany z własnością lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Jest to ograniczone prawo rzeczowe, a nie pełna własność. Właścicielem budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, natomiast osoba posiadająca to prawo może z lokalu korzystać i rozporządzać nim (sprzedać, darować, dziedziczyć). Dla tego prawa nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej, choć jest to możliwe i zdecydowanie zalecane. Przy sprzedaży takiego prawa kluczowym dokumentem jest zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, potwierdzające komu przysługuje prawo do lokalu oraz czy nie ma zaległości w opłatach.
Przy tej okazji warto wspomnieć, choć ma to coraz mniejsze znaczenie, że pojęcie „mieszkanie spółdzielcze” nie jest całkowicie jednoznaczne. Mogą bowiem kryć się za nim dwie różne formy własności:
- Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego – rzeczywistym właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia, która oddaje lokatorowi prawo do użytku lokalu na podstawie zawartej z nim umowy o ustanowienie tzw. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Mieszkanie lokatorskie nie podlega sprzedaży ani darowiźnie, ale może być przekształcone w odrębną własność lokalu.
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – choć i tym przypadku formalnym właścicielem całej nieruchomości (bloku wielorodzinnego) jest spółdzielnia, wyodrębnia ona ograniczone prawa rzeczowe do lokalu mieszkalnego. Mieszkanie tego typu może być sprzedane i dziedziczone, ale nie ma odrębnej księgi wieczystej.
Sprzedaż mieszkania a podatki – co musisz zapłacić?
Transakcja sprzedaży mieszkania wiąże się z obowiązkami podatkowymi dla obu stron. Notariusz jako płatnik jest zobowiązany do pobrania i odprowadzenia niektórych z nich.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – obowiązek kupującego
Kupujący jest zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej mieszkania. Podatek ten jest pobierany przez notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego i odprowadzany do właściwego urzędu skarbowego. Podstawą opodatkowania jest cena ustalona w umowie, o ile odpowiada ona wartości rynkowej. Ważne: PCC nie jest pobierany, gdy sprzedaż jest opodatkowana podatkiem VAT (np. przy zakupie mieszkania od dewelopera).
Podatek dochodowy (PIT) – obowiązek sprzedającego
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) rodzi obowiązek zapłaty 19% podatku dochodowego od dochodu.
- Dochód to przychód ze sprzedaży (cena) pomniejszony o koszty jego uzyskania (np. udokumentowana cena nabycia, koszty notarialne poniesione przy zakupie, udokumentowane nakłady na remont).
- Podatek ten rozlicza się samodzielnie, składając deklarację PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż.
Ulga mieszkaniowa – jak uniknąć podatku?
Można uniknąć płacenia podatku dochodowego, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Przysługuje ona, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży zostaną w ciągu 3 lat przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, takie jak:
- Nabycie innego mieszkania, domu lub gruntu pod budowę.
- Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość.
- Remont lub rozbudowa własnego lokalu mieszkalnego.
Chęć skorzystania z ulgi należy zadeklarować w formularzu PIT-39.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym
Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest dziś standardową procedurą, w pełni bezpieczną dla obu stron, o ile zostanie przeprowadzona pod nadzorem notariusza.
Kroki po stronie sprzedającego
- Uzyskanie zaświadczenia z banku: Sprzedający musi uzyskać z banku kredytującego zaświadczenie, które zawiera:
- Informację o aktualnej wysokości zadłużenia.
- Numer rachunku technicznego do całkowitej spłaty kredytu.
- Promesę – czyli zobowiązanie banku do wykreślenia hipoteki po otrzymaniu całkowitej spłaty.
- Podpisanie aktu notarialnego: W umowie sprzedaży notariusz precyzyjnie zapisuje, że część ceny sprzedaży zostanie przelana bezpośrednio na rachunek banku w celu spłaty kredytu, a pozostała kwota trafi na konto sprzedającego.
Bezpieczeństwo kupującego
Kupujący jest w pełni chroniony. Dzięki zapisom w akcie notarialnym ma pewność, że jego pieniądze zostaną przeznaczone na spłatę hipoteki obciążającej nieruchomość. Po spłacie zadłużenia, sprzedający otrzymuje od banku zgodę na wykreślenie hipoteki i przekazuje ją kupującemu, który składa odpowiedni wniosek w sądzie wieczystoksięgowym.
Sprzedaż mieszkania – dokumenty wymagane u notariusza
Lista wymaganych dokumentów może się różnić w zależności od stanu prawnego nieruchomości. Poniżej znajduje się wykaz najczęściej potrzebnych dokumentów. Ostateczną listę zawsze ustala notariusz po zapoznaniu się z numerem księgi wieczystej.
Dane osobowe Sprzedającego/Sprzedających oraz Kupującego/Kupujących:
- w przypadku osób fizycznych: dane osobowe (imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr dowodu osobistego, paszportu lub karty pobytu, PESEL, adres zamieszkania),
- w przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą także numer REGON,
- w przypadku osób prawnych lub innych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej (między innymi spółek osobowych): aktualny odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS), REGON, NIP, dane osób fizycznych reprezentujących podmiot, uchwała właściwego organu obejmująca zgodę na dokonanie czynności oraz tekst jednolity umowy spółki, aktu założycielskiego lub statutu.
Sprzedaż, darowizna, zamiana lokalu z księgą wieczystą
- numer księgi wieczystej,
- podstawa nabycia (wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia),
- w przypadku nabycia w drodze spadku – zaświadczenie wydane przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia lub pisemna zgoda naczelnika urzędu skarbowego na zbycie; dotyczy to także sytuacji, gdy lokal został nabyty w drodze darowizny po dniu 1 stycznia 2007 roku – Urząd Skarbowy właściwy, ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
- w przypadku nabywania nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego – umowa kredytowa oraz zaświadczenie lub oświadczenie Banku o udzieleniu kredytu,
- zaświadczenie potwierdzające brak zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych za lokal,
- zaświadczenie potwierdzające, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,
- w przypadku sprzedaży nieruchomości – świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu,
- w przypadku sprzedaży nieruchomości – zaświadczenie właściwej gminy, że nieruchomość nie jest położona na obszarze rewitalizacji bądź na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji.
Sprzedaż lub darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
- zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu wraz z adnotacją o stanie zadłużenia w płatności opłat eksploatacyjnych,
- podstawa nabycia (przydział, wypis aktu notarialnego, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia lub umowa o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu),
- przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu z założoną księgą wieczystą – numer księgi wieczystej,
- w przypadku nabycia w drodze spadku – zaświadczenie wydane przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzające, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia lub pisemna zgoda naczelnika urzędu skarbowego na zbycie; dotyczy to także sytuacji, gdy lokal został nabyty w drodze darowizny po dniu 1 stycznia 2007 roku – Urząd Skarbowy właściwy, ze względu na miejsce położenia nieruchomości,
- w przypadku nabywania nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu bankowego – umowa kredytowa oraz zaświadczenie lub oświadczenie Banku o udzieleniu kredytu,
- zaświadczenie potwierdzające, że w lokalu nikt nie jest zameldowany,
- w przypadku sprzedaży nieruchomości – świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu.
Sprzedaż mieszkania koszty notariusza w 2025 roku
Doskonale rozumiem, że kwestie finansowe są dla Państwa istotne, dlatego zasadą mojej kancelarii jest pełna transparentność. Przed przystąpieniem do jakiejkolwiek czynności notarialnej otrzymają Państwo wyczerpującą informację o wszystkich składnikach kosztów. Wyjaśnię, która część to wynagrodznie notariusza (taksa notarialna), a które to podatki i opłaty sądowe, które jako notariusz jestem zobowiązany jedynie pobrać i przekazać odpowiednim instytucjom państwowym.
Podstawą prawną dla mojego wynagrodzenia jest rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, które określa maksymalne stawki taksy notarialnej. To ważna informacja, ponieważ wskazane kwoty stanowią górną, nieprzekraczalną granicę. Ostateczny koszt mojej usługi jest zawsze ustalany indywidualnie, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz wymaganego nakładu pracy.
Na całkowity koszt transakcji u notariusza składa się kilka elementów. Zwyczajowo większość kosztów ponosi strona kupująca.
Taksa notarialna
Jest to wynagrodzenie notariusza, którego maksymalną wysokość reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Stawki są uzależnione od wartości nieruchomości.
Ważne: W przypadku umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, notariusz pobiera połowę (1/2) maksymalnej stawki.
Maksymalne stawki podstawowe (przed obniżką o 50%):
- 100 zł przy wartości mieszkania do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości mieszkania powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości mieszkania powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości mieszkania powyżej 2 000 000 zł.
Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT.
Opłaty sądowe
Pobierane przez notariusza i przekazywane do sądu. Są to stałe opłaty za wpisy w księdze wieczystej:
- 200 zł – wpis prawa własności.
- 100 zł – założenie nowej księgi wieczystej (jeśli jest wymagane).
- 200 zł – wpis hipoteki (jeśli zakup jest finansowany kredytem).
Podatki
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości rynkowej, pobierany od kupującego.
Koszt wypisów aktu notarialnego
Opłata za sporządzenie kopii aktu dla stron i urzędów. Wynosi 6 zł netto (+ 23% VAT) za każdą stronę wypisu. Zwykle potrzeba kilku wypisów, a umowa ma kilkanaście stron.
Przykładowe wyliczenie kosztów dla mieszkania o wartości 500 000 zł:
- Taksa notarialna: (1 010 zł + (440 000 zł * 0,4%)) * 1/2 = (1 010 zł + 1 760 zł) * 0,5 = 1 385 zł (+ 23% VAT)
- Podatek PCC: 500 000 zł * 2% = 10 000 zł
- Opłata sądowa za wpis własności: 200 zł
- Koszt wypisów (ok.): ok. 250 zł (+ 23% VAT)
- Razem (orientacyjnie): ok. 11 835 zł (+ VAT od taksy i wypisów)