Umowa o dożywocie – szczegółowe omówienie
Umowa o dożywocie to sprawdzona forma uregulowania spraw majątkowych i opiekuńczych. Pozwala na przeniesienie własności nieruchomości w zamian za gwarancję dożywotniego utrzymania. Rola notariusza jest tu kluczowa, aby zabezpieczyć interesy obu stron i nadać umowie odpowiednią moc prawną.
Czym jest umowa o dożywocie i jakie przepisy ją regulują?
Istotę umowy o dożywocie precyzuje Kodeks cywilny w art. 908. Zgodnie z nim, nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie. W braku odmiennych ustaleń umownych, oznacza to przyjęcie go jako domownika, dostarczanie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie pomocy w chorobie oraz sprawienie pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. Umowa ta musi być zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.
Umowa o dożywocie a darowizna i zachowek – kluczowe różnice
Umowa o dożywocie ma dwie fundamentalne przewagi nad darowizną:
- Charakter odpłatny: Darowizna jest świadczeniem darmowym. Umowa o dożywocie jest umową odpłatną – zapłatą za nieruchomość jest świadczenie w postaci dożywotniej opieki.
- Ochrona przed zachowkiem: To najważniejsza różnica. Wartość nieruchomości przekazanej w drodze umowy o dożywocie nie jest doliczana do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku dla uprawnionych spadkobierców. W przypadku darowizny, jej wartość (z pewnymi wyjątkami) dolicza się do spadku, co może rodzić obowiązek zapłaty zachowku przez obdarowanego.
Prawa dożywotnika i ich ochrona
Prawo dożywocia jest prawem o charakterze osobistym, ale podlega bardzo silnej ochronie. Wraz z podpisaniem aktu notarialnego, notariusz składa wniosek o wpisanie tego prawa do działu III księgi wieczystej nieruchomości. Oznacza to, że prawo dożywocia jest skuteczne wobec każdego kolejnego właściciela nieruchomości. Jeśli nabywca sprzeda nieruchomość, nowy właściciel automatycznie przejmuje na siebie wszystkie zobowiązania opiekuńcze wobec dożywotnika.
Dokumenty wymagane do umowy o dożywocie
Lista dokumentów jest zbliżona do tej przy umowie sprzedaży nieruchomości. Ostateczny wykaz zawsze ustala notariusz po analizie sprawy. Najczęściej są to:
- Dane osobowe stron.
- Numer księgi wieczystej nieruchomości.
- Podstawa nabycia (np. wypis aktu notarialnego, postanowienie sądu o nabyciu spadku).
- Zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn (jeśli dotyczy).
- Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej (dla działek).
- Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego.
Koszty i podatki związane z umową o dożywocie
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Nabywca nieruchomości jest zobowiązany do zapłaty podatku PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten pobiera notariusz.
- Podatek dochodowy (PIT): Od 2019 roku dożywotnik (zbywca) jest całkowicie zwolniony z podatku dochodowego z tytułu przeniesienia własności nieruchomości w ramach tej umowy.
- Koszty notarialne: Na koszty składają się taksa notarialna (obliczana od wartości nieruchomości), opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej (wpis własności 200 zł, wpis prawa dożywocia 150 zł) oraz koszt wypisów aktu. Szczegółowo omówione koszty notarialne znajdziecie Państwo na końcu artykułu.
Umowa renty odpłatnej – elastyczna i korzystna podatkowo alternatywa
W wielu sytuacjach strony mogą rozważyć zawarcie umowy renty, która po zmianach przepisów stała się niezwykle atrakcyjnym podatkowo rozwiązaniem. W naszej kancelarii często stosujemy przeniesienie własności nieruchomości w zamian za rentę. Jest to umowa odpłatna, która nie podlega opodatkowaniu 2% podatkiem PCC ani podatkiem od spadków i darowizn. Co kluczowe, wartość przekazanego mieszkania – podobnie jak przy umowie o dożywocie – nie wlicza się do podstawy, od której oblicza się zachowek. Jest to rozwiązanie korzystne i bezpieczne.
Czym jest umowa renty?
Zgodnie z art. 903 Kodeksu cywilnego, umowa renty zobowiązuje jedną ze stron do regularnych świadczeń na rzecz drugiej, polegających na przekazywaniu pieniędzy lub rzeczy. Jeśli w zamian za rentę przenoszona jest własność nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego.
Umowa renty a podatki – kluczowe informacje
To właśnie w sferze podatkowej umowa renty wykazuje swoje największe zalety, które w określonych sytuacjach mogą przewyższać umowę o dożywocie.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – Brak podatku. Od 1 stycznia 2007 roku umowa renty nie jest wymieniona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Oznacza to, że nawet jeśli w ramach odpłatnej umowy renty dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, nabywca nie płaci 2% podatku PCC. Jest to ogromna oszczędność w porównaniu do umowy o dożywocie.
- Podatek od spadków i darowizn (przy rencie nieodpłatnej) – Zwolnienie dla najbliższych. Nabycie praw z tytułu nieodpłatnej renty przez członków najbliższej rodziny (małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę) jest całkowicie zwolnione z podatku od spadków i darowizn. Czyni to z renty doskonałe narzędzie do międzypokoleniowego transferu majątku bez obciążeń fiskalnych.
- Podatek dochodowy (PIT) – Należy pamiętać, że otrzymywane świadczenia (otrzymywana renta) co do zasady stanowią dla beneficjenta przychód z innych źródeł i podlegają opodatkowaniu na zasadach ogólnych według skali podatkowej.
Renta a dożywocie – porównanie najważniejszych cech
Poniższa tabela porównuje kluczowe cechy obu umów, zakładając, że w obu przypadkach dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości w zamian za świadczenia (charakter odpłatny).
| Cecha | Umowa o dożywocie | Umowa renty odpłatnej |
| Przedmiot świadczenia | Dożywotnie utrzymanie (opieka, mieszkanie itp.) | Okresowe świadczenia (głównie pieniądze) |
| Podatek PCC (płaci nabywca) | 2% od wartości nieruchomości | Brak – umowa renty nie podlega PCC |
| Podatek PIT (dla zbywcy) | Zwolnienie z podatku | Otrzymywane świadczenia (renta) są opodatkowane |
| Podatek od spadków i darowizn | Nie dotyczy (umowa odpłatna) | Nie dotyczy (umowa odpłatna) |
| Zachowek | Nieruchomość nie wchodzi do masy spadkowej | Nieruchomość nie wchodzi do masy spadkowej |
| Ochrona w KW | Prawo dożywocia jest wpisywane do KW | Prawo do renty co do zasady nie jest wpisywane do KW |
Co wybrać – dożywocie czy rentę?
Wybór między umową o dożywocie a umową renty zależy od priorytetów stron.
- Wybierz umowę o dożywocie, jeśli Twoim głównym celem jest zapewnienie sobie kompleksowej, dożywotniej opieki, chcesz mieć pewność, że Twoje prawo będzie zabezpieczone wpisem w księdze wieczystej, a przede wszystkim chcesz uniknąć przyszłych roszczeń o zachowek ze strony spadkobierców.
- Wybierz umowę renty, jeśli priorytetem są oszczędności podatkowe (brak PCC), chcesz regularnie otrzymywać świadczenia pieniężne, a nie opiekę, a przekazanie majątku odbywa się w gronie najbliższej rodziny, gdzie kwestia zachowku nie jest problemem.
Umowa o dożywocie – koszt notariusza w 2025 roku
Doskonale rozumiem, że kwestie finansowe są dla Państwa istotne, dlatego zasadą mojej kancelarii jest pełna transparentność. Przed przystąpieniem do jakiejkolwiek czynności notarialnej otrzymają Państwo wyczerpującą informację o wszystkich składnikach kosztów. Wyjaśnię, która część to wynagrodznie notariusza (taksa notarialna), a które to podatki i opłaty sądowe, które jako notariusz jestem zobowiązany jedynie pobrać i przekazać odpowiednim instytucjom państwowym.
Podstawą prawną dla mojego wynagrodzenia jest rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, które określa maksymalne stawki taksy notarialnej. To ważna informacja, ponieważ wskazane kwoty stanowią górną, nieprzekraczalną granicę. Ostateczny koszt mojej usługi jest zawsze ustalany indywidualnie, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz wymaganego nakładu pracy.
Na całkowity koszt związany ze sporządzeniem umowy o dożywocie u notariusza składają się:
- podatki pobierane przez notariusza – podatek od spadków i darowizn oraz VAT.
- taksa notarialna za sporządzenie umowy w wysokości zależnej od wartości majątku,
- taksa notarialna za wypisy w wysokości 6 zł za każdą rozpoczętą stronę,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC),
- opłata za złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej,
- opłata sądowa za dokonanie wpisów w księdze wieczystej,
Taksa notarialna w przypadku umowy o dożywocie
W przypadku umowy dożywocia, tak samo jak przy umowie renty, honorarium notariusza liczone jest od wartości przekazywanego majątku i wynosi:
- 100 zł przy wartości majątku do 3000 złotych,
- 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł przy wartości majątku powyżej 3000 do 10 000 zł,
- 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł przy wartości majątku powyżej 10 000 do 30 000 zł,
- 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł przy wartości majątku powyżej 30 000 do 60 000 zł,
- 1010 zł + 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł przy wartości majątku powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł,
- 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł przy wartości majątku powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł,
- 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł lub 7500 zł (dla I grupy podatkowej) przy wartości majątku powyżej 2 000 000 zł.
Do taksy notarialnej należy doliczyć 23% podatku VAT.
Podatki
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości rynkowej.
Koszt wypisów aktu notarialnego
Opłata za sporządzenie kopii aktu dla stron i urzędów. Wynosi 6 zł netto (+ 23% VAT) za każdą stronę wypisu. Zwykle potrzeba kilku wypisów, a umowa ma kilkanaście stron.