Co to jest najem okazjonalny i dla kogo jest przeznaczony?
Najem okazjonalny lokalu to szczególny rodzaj umowy najmu, uregulowany w rozdziale 2a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Został on stworzony z myślą o osobach fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości.
Głównym celem tej instytucji jest wzmocnienie pozycji prawnej wynajmującego i zapewnienie mu realnej możliwości szybkiego odzyskania kontroli nad swoim lokalem po zakończeniu lub rozwiązaniu umowy.
Najważniejsze cechy najmu okazjonalnego:
- Strony umowy: Wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna (nie firma), a najemcą również osoba fizyczna.
- Cel najmu: Umowa może dotyczyć wyłącznie lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
- Czas trwania: Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Korzyść dla obu stron – jak najem okazjonalny wpłynął na rynek
Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że umowa najmu okazjonalnego to instrument stworzony wyłącznie z myślą o właścicielach nieruchomości. W końcu jej główną zaletą jest uproszczona procedura odzyskania lokalu. Jednak w szerszej perspektywie, wprowadzenie tej formy najmu przyniosło wymierne korzyści również samym najemcom i całemu rynkowi.
Przed pojawieniem się tej regulacji, wielu właścicieli obawiało się wynajmować swoje mieszkania. Ryzyko trafienia na nierzetelnego lokatora i perspektywa wieloletniej, kosztownej batalii sądowej o odzyskanie swojej własności skutecznie zniechęcały do wprowadzania lokali na rynek. Wiele mieszkań stało pustych, ponieważ brak bezpieczeństwa prawnego czynił wynajem zbyt ryzykownym.
Najem okazjonalny zmienił tę sytuację. Dając właścicielom realne poczucie bezpieczeństwa, zachęcił ich do udostępnienia swoich nieruchomości. W rezultacie podaż lokali na wynajem znacząco wzrosła. Zgodnie z podstawowymi prawami rynku, większa dostępność mieszkań doprowadziła do zwiększenia konkurencji, co w konsekwencji przyczyniło się do ustabilizowania, a w wielu przypadkach nawet do obniżenia średnich cen najmu.
Dlatego, choć umowa najmu okazjonalnego wymaga od najemcy dodatkowych formalności, w rzeczywistości jest mechanizmem, który pomógł uzdrowić rynek. Stworzyła warunki, w których więcej mieszkań jest dostępnych na uczciwych, rynkowych zasadach, co ostatecznie służy interesom obu stron transakcji.
Kluczowy element – oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego
Tym, co odróżnia najem okazjonalny od zwykłej umowy, jest obowiązek dołączenia do niej trzech kluczowych dokumentów. Najważniejszym z nich jest oświadczenie składane przez najemcę przed notariuszem.
Zgodnie z art. 19a ust. 2 wspomnianej ustawy, do umowy najmu okazjonalnego należy załączyć:
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Oświadczenie to jest składane w oparciu o art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.
- Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
- Oświadczenie właściciela lokalu (lub osoby posiadającej do niego tytuł prawny) wskazanego w punkcie 2, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim zamieszkujących. Na żądanie wynajmującego, oświadcznia to musi być opatrzone podpisem notarialnie poświadczonym.
Brak któregokolwiek z tych elementów powoduje, że umowa nie ma charakteru umowy najmu okazjonalnego i jest traktowana jak zwykła umowa najmu, co pozbawia wynajmującego specjalnej ochrony.
Co musisz załatwić u notariusza?
Obowiązkowo – Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Aby umowa miała status najmu okazjonalnego, ten dokument musi być sporządzony w formie aktu notarialnego. Bez wizyty najemcy w kancelarii umowa jest traktowana jak zwykła umowa najmu, a wynajmujący traci prawo do uproszczonej eksmisji.
Opcjonalnie – Poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego. Wynajmujący ma prawo zażądać, aby podpis na oświadczeniu osoby trzeciej został poświadczony przez notariusza. Jest to zalecane dla pełnego bezpieczeństwa, gdyż daje pewność co do autentyczności zgody.
Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego – krok po kroku
Proces jest bardziej sformalizowany niż przy standardowej umowie, ale zapewnia bezcenne bezpieczeństwo.
- Sporządzenie umowy najmu: Strony przygotowują i podpisują pisemną umowę najmu okazjonalnego na czas oznaczony. Warto w niej zawrzeć klauzulę, która uzależnia wydanie lokalu od dostarczenia przez najemcę oświadczenia notarialnego.
- Wizyta najemcy u notariusza: Najemca udaje się do wybranej kancelarii notarialnej w celu złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.
- Dostarczenie kompletu dokumentów wynajmującemu: Najemca przekazuje wynajmującemu podpisany akt notarialny oraz pozostałe dwa oświadczenia.
- Zgłoszenie do urzędu skarbowego: To kluczowy obowiązek wynajmującego. Właściciel lokalu ma 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Zaniechanie tego obowiązku powoduje, że umowa traci status najmu okazjonalnego.
Uproszczona eksmisja – największa zaleta najmu okazjonalnego
Standardowa procedura eksmisyjna w Polsce jest długotrwała i skomplikowana. Wymaga przeprowadzenia procesu sądowego, a ponadto sądy często przyznają eksmitowanym lokatorom prawo do lokalu socjalnego, na który trzeba czekać miesiącami, a nawet latami.
W przypadku najmu okazjonalnego procedura jest drastycznie uproszczona:
- Żądanie opróżnienia lokalu: Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeśli najemca dobrowolnie nie opuścił lokalu, wynajmujący doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia lokalu, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni.
- Wniosek do sądu: W przypadku bezskuteczności żądania, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji.
- Działanie komornika: Po uzyskaniu tytułu wykonawczego (aktu notarialnego z klauzulą wykonalności), wynajmujący może skierować sprawę bezpośrednio do komornika, który przystępuje do eksmisji do lokalu wskazanego wcześniej przez najemcę.
Cały proces omija długotrwały proces sądowy o eksmisję, co pozwala odzyskać mieszkanie w znacznie krótszym czasie.
Wzór umowy najmu okazjonalnego z kompletem załączników
Wiemy, że przygotowanie bezpiecznej i kompletnej umowy najmu okazjonalnego może wydawać się skomplikowane. Aby ułatwić Państwu ten proces, przygotowaliśmy gotowy zestaw wzorów dokumentów. Mogą one stanowić solidny punkt wyjścia do stworzenia umowy idealnie dopasowanej do Państwa potrzeb. Proszę jednak pamiętać, że każdy wynajem ma swoją specyfikę, dlatego zawsze warto dostosować zapisy do konkretnej sytuacji i nieruchomości.
Miejcie Państwo na uwadze, że o ile umowę i większość oświadczeń można oprzeć na poniższych wzorach, o tyle oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji musi zostać sporządzone w formie aktu notarialnego w kancelarii, aby było w pełni skuteczne prawnie. Pobranie naszego wzoru jest więc jedynie przygotowaniem projektu, któremu ostateczną formę i moc nadaje dopiero notariusz. Dla pełnego bezpieczeństwa wynajmu rekomendujemy również notarialne poświadczenie podpisu na oświadczeniu właściciela lokalu zastępczego.
Poniżej znajdą Państwo komplet darmowych wzorów w formacie .docx (Microsoft Word), gotowych do edycji i uzupełnienia:
- Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego – [plik do pobrania]
- Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (projekt do aktu notarialnego) – [plik do pobrania]
- Oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu – [plik do pobrania]
- Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody – [plik do pobrania]
- Protokół zdawczo-odbiorczy lokalu – [plik do pobrania]
Najem okazjonalny – koszt notariusza w 2025 roku
Doskonale rozumiem, że kwestie finansowe są dla Państwa istotne, dlatego zasadą mojej kancelarii jest pełna transparentność. Przed przystąpieniem do jakiejkolwiek czynności notarialnej otrzymają Państwo wyczerpującą informację o wszystkich składnikach kosztów. Wyjaśnię, która część to wynagrodznie notariusza (taksa notarialna), a które to podatki i opłaty sądowe, które jako notariusz jestem zobowiązany jedynie pobrać i przekazać odpowiednim instytucjom państwowym.
Podstawą prawną dla mojego wynagrodzenia jest rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, które określa maksymalne stawki taksy notarialnej. To ważna informacja, ponieważ wskazane kwoty stanowią górną, nieprzekraczalną granicę. Ostateczny koszt mojej usługi jest zawsze ustalany indywidualnie, w zależności od stopnia skomplikowania sprawy oraz wymaganego nakładu pracy.
W przypadku czynności związanych z aktem notarialnym, należy uwzględnić następujące składowe:
- Taksa notarialna za oświadczenie o poddaniu się egzekucji – Stawka wynagrodzenia notariusza za sporządzenie tego aktu jest regulowana przepisami i nie może przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. W roku 2025 wysokość minimalnego wynagrodzenia wynosi 4666 zł, a w związku z tym 1/10 z tego to 467 zł. Jest to opłata za jedną osobę poddającą się egzekucji. Jeśli tych osób będzie więcej, prosimy o kontakt z Kancelarią celem ustalenia wynagrodzenia notariusza.
- Taksa za poświadczenie podpisu – Jeśli strony (zwykle właściciel lokalu) zdecydują się na notarialne poświadczenie podpisu na zgodzie właściciela lokalu zastępczego, koszt wynosi 20 zł netto.
- Koszt wypisów aktu notarialnego – Notariusz przygotowuje tzw. wypisy aktu notarialnego. Koszt jednego wypisu to 6 zł netto za każdą stronę dokumentu.
- Podatek VAT – Do wszystkich powyższych kwot netto należy doliczyć podatek od towarów i usług (VAT) w stawce 23%.